Kraj ere 'lake zarade' u rentijerstvu? Stanovi opet podstanarima

Najnoviji „Pregled tržišta nekretnina RH“ potvrđuje ono što stanovnici Istre već dugo osjećaju na vlastitoj koži: poluotok prednjači po broju ugovora o najmu, ali istodobno bilježi i najnižu razinu priuštivosti stanovanja u državi. Podaci upućuju na značajan zaokret na tržištu – dio vlasnika postupno odustaje od turističkog najma i stanove vraća u dugoročni najam.

Dok se tržište nekretnina na razini Hrvatske hladi, uz pad broja kupoprodaja od 21,7 posto u 2025. godini, Istra ostaje u fokusu. Analiza Ministarstva graditeljstva i Ekonomskog instituta Zagreb pokazuje da je Istarska županija postala apsolutni rekorder po broju sklopljenih ugovora o najmu.

Tijekom 2025. godine u Istri je evidentirano čak 5.639 ugovora o najmu, čime se županija našla na samom vrhu nacionalne ljestvice. Samo u Puli zabilježeno je 4.679 ugovora, što je svrstava odmah iza Zagreba i Rijeke.

Turizam posustaje, ali kupnja ostaje luksuz

Takav rast može se tumačiti kao početak „ispuhivanja balona“ turističke isplativosti. Dio vlasnika smještajnih jedinica, koje su godinama bile namijenjene isključivo kratkoročnom najmu, očito mijenja strategiju. Zasićenost tržišta apartmanima, rast troškova održavanja i čišćenja te stroža porezna politika prema iznajmljivačima u stambenim zgradama potaknuli su ih da se okrenu sigurnijem modelu dugoročnog najma. Umjesto neizvjesne turističke sezone, sve se češće bira stabilan mjesečni prihod, čime se stanovi vraćaju svojoj osnovnoj funkciji – stanovanju.

Unatoč tome, povećana ponuda najma zasad nije dovela do pada cijena nekretnina. Kada je riječ o kupnji, podaci o priuštivosti – koji mjere odnos cijene kvadrata i godišnjeg dohotka – svrstavaju istarske gradove među najskuplje u Hrvatskoj.

Među 28 jedinica lokalne samouprave u kojima je za kupnju četvornog metra potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, značajan udio otpada upravo na istarska mjesta. Vrsar i Rovinj nalaze se u samom vrhu po nepriuštivosti, a slijede ih Brtonigla, Novigrad i Poreč. U tim sredinama troškovi stanovanja, bilo kroz kreditne obveze ili najam s režijama, dosežu između 60 i 80 posto prihoda kućanstva, čak i kada oba člana zarađuju prosječnu hrvatsku plaću.

Umag skuplji od prosjeka, Rovinj i Vrsar samo za bogate

Istarski gradovi dominiraju i po visini cijena kvadrata. Dok državni prosjek iznosi 2.587 eura, u Istri su cijene znatno više. Umag prednjači s medijalnom cijenom od 3.552 eura po četvornom metru, dok su Rovinj i Vrsar, uz bok Splitu i Dubrovniku, i dalje nedostižni za većinu domaćih kupaca.

Zaključno, iako Istra ostaje atraktivna investicijska destinacija, podaci jasno ukazuju na rastuću teritorijalnu nejednakost. Dok se u Puli tržište najma aktivira kao odgovor na sve težu dostupnost kupnje, u većem dijelu priobalja stanovanje postaje luksuz koji lokalno stanovništvo sve teže može pratiti. Hoće li najavljeni Zakon o priuštivom stanovanju, zajedno s pritiscima u turističkom sektoru, dovesti do stabilizacije cijena, ostaje otvoreno pitanje za 2026. godinu.