'Nije dovoljno imati bazen, presudni su emocija i odnos prema gostu'

Ovogodišnja turistička sezona ulazi u završnicu, a to je prava prilika za analizu njezinih izazova i postignuća. O njima smo razgovarali s Jasminom Šabićem, dobro poznatim imenom u istarskom turizmu, posebno u segmentu kuća za odmor. Nakon kraće stanke Šabić se vraća na scenu s novom agencijom Lente villas, a mi smo iskoristili priliku da s njim prokomentiramo rezultate sezone i trendove koji će oblikovati budućnost elitnog turizma.

Kako biste u najkraćem opisali turističku sezonu 2025. koja je na izmaku?

-Turističku sezonu 2025. karakterizirao je nešto kasniji početak krajem svibnja, potom vrlo dobar lipanj, dok je početak srpnja bio “težak i rupičast”. S druge strane, kolovoz je bio odličan, a rujan vrlo dobar, s puno sunca i ugodnim ljetnim temperaturama. Takvi uvjeti donijeli su solidnu popunjenost, pa je za očekivati da će ukupni rezultati biti slični prošlogodišnjima. Naravno, to ovisi i o tome koliko su iznajmljivači pogodili s formiranjem cijena i prodajnom politikom – pogreške u tom segmentu mogu znatno utjecati na krajnji rezultat.

Koji su trendovi dominirali u ovoj sezoni?

-Obitelji s djecom, pogotovo iz Njemačke i Austrije, ostaju temeljna ciljna skupina za istarske kuće za odmor, kao i velike obitelji koje ljetuju u više generacija. Međutim, posljednjih godina primjetan je porast grupa mlađih prijatelja u dobi između 20 i 30 godina, često miješanog muško-ženskog sastava. Takve grupe mogu platiti i više jer se ukupni trošak dijeli na veći broj osoba.

Istina je da su iznajmljivači ranije znali imati neugodna iskustva s takvim gostima, ali zadnjih godina to su više iznimke nego pravilo. Stereotipi se mijenjaju i te grupe polako postaju poželjne. Osim toga, u 2025. bilježimo i blagi rast dolazaka iz Ujedinjenog Kraljevstva, ponajviše zahvaljujući boljoj avionskoj povezanosti Pule s britanskim gradovima.

Kako danas izgleda struktura kuća za odmor u Istri nakon dva desetljeća intenzivne gradnje?

-Boom izgradnje krenuo je prije 20 godina i, osim kratkog zastoja između 2009. i 2014., traje i dalje. Danas je Istra prepuna novih, modernih kuća, ali ima i onih starijih, izgrađenih prije 10, 15 ili 20 godina, koje više nisu tako atraktivne. Ipak, takve kuće nikako ne treba otpisati. Dizajnerskim osvježenjem, dodavanjem sadržaja i naglašavanjem domaćinskog gostoprimstva mogu ponovno postati konkurentne. Sve je jasnije da će upravo gostoljubivost vlasnika biti ona presudna razlika između uspješnih i manje uspješnih kuća u budućnosti.

Što je s cijenama i profitabilnošću?

-Istra je i dalje konkurentna destinacija. Visoke cijene u vilama postoje, ali su više iznimka nego pravilo. Problem je što se, uz povećanje kapaciteta i starenje smještajnih objekata, pritisak na cijene povećava. Uz to, nedavne izmjene poreznih uvjeta negativno će se odraziti na profitabilnost, tako da vlasnici mogu očekivati slabije rezultate nego što su bili navikli prethodnih godina.

Jesu li se promijenile navike gostiju?

-Da, i to u velikoj mjeri. Nakon što su hoteli, apartmani i mobilne kućice već davno omogućili fleksibilne dolaske i odlaske, sada sve više kuća za odmor odbacuje tradicionalnu subotnju smjenu. To je posebno važno u predsezoni i posezoni, kada fleksibilnost omogućava bolje rezultate nego spuštanje cijena i nuđenje popusta. Gosti koji dolaze avionom, primjerice iz UK-a ili Skandinavije, lete gotovo svaki dan u tjednu i žele da im smještaj bude dostupan tada kad im let odgovara. Oni često imaju veću platežnu moć i traže kvalitetniji smještaj, pa fleksibilnost u tom smislu postaje konkurentska prednost.

Kako zasad izgleda buking za 2026.?

-Za razliku od prošle godine, rezervacije ulaze nešto sporije. To samo po sebi ne znači mnogo, jer će se pravo stanje vidjeti tek krajem veljače, nakon glavnog vala bukinga. Njemačko tržište, koje je i dalje daleko najvažnije za Istru, ponovno bilježi pad. Iako Nijemci i dalje puno putuju i ne odustaju od ljetnog odmora, ta činjenica i slabija popunjenost početkom srpnja trebale bi biti upozorenje iznajmljivačima. Mislim da bi bilo vrlo rizično ulaziti u sljedeću sezonu s velikim povećanjima cijena.

Što se događa s agencijama za posredovanje u najmu kuća?

-Konkurencija je danas vrlo jaka. Nakon što su 2022. godine agencije Myistria i Istria Home preuzete od Awazea, otvorio se prostor za lokalne agencije. To je dovelo do zaoštravanja tržišne utakmice. Nakon nekoliko godina pauze, odlučio sam se vratiti poslu kroz vlastitu agenciju Lente villas. Naša ideja je ponuditi iznajmljivačima kvalitetnu podršku i snažan plasman, ali uz drugačiji, originalan marketinški pristup. Želimo igrati na emocije gostiju, a ne nuditi samo još jednu web stranicu s vilama i bazenima.

Naziv Lente villas sam po sebi nosi simboliku. Što se krije iza tog imena?

-“Lente” na latinskom znači “sporo”. Ideja vodilja bila je vrlo jasna: gosti iz razvijenih zemalja dolaze iz stresnog, ubrzanog okruženja i na odmoru traže upravo suprotno – opuštanje, uživanje u hrani i piću, mirisima mora i bilja, jednostavno regenerirajući odmor u mirnoj istarskoj vili s bazenom. Naš je zadatak da im to omogućimo, zajedno s vlasnicima kuća koji surađuju s nama.

Što konkretno nudite vlasnicima kuća koji odluče surađivati s vama?

-Svaki vlasnik dobiva individualan pristup, što je oduvijek bila moja filozofija. Brinemo se za vrhunske fotografije, plasman na našoj i partnerskim internetskim stranicama te koristimo vrhunska softverska rješenja hrvatskih IT tvrtki specijaliziranih za turizam. Iznajmljivač uvijek komunicira s istom osobom koja je upoznata s njegovim objektom, nema ponovnog objašnjavanja “tko ste i koja je vaša kuća”.

Pritom aktivno pratimo rezultate – ne čekamo da vlasnik primijeti slabiju popunjenost, nego pravovremeno predlažemo korake. Uz to nudimo i praktične usluge poput online prijave gostiju u eVisitor, što znači da iznajmljivač u špici sezone ne mora nužno dočekivati gosta radi formalnosti – oni mogu odmah ući u kuću i smjestiti se, a domaćin ih posjećuje kasnije. Takva rješenja olakšavaju posao vlasnicima, a gostima pružaju ugodnije iskustvo.