Što povezuje Ćiru Blaževića, Peđu Grbina, 31 tisuću pulskih stanova i kvadrat od 3.500 eura?
Legendarni Miroslav Ćiro Blažević imao je jednu duhovitu poštapalicu: „Imam nogometaša, ali nemam fudbalera.“ Što je Ćiro točno pod time mislio, vjerojatno je samo on znao, ali svi smo nekako razumjeli što je htio reći.
Nešto slično palo mi je na pamet nakon nedavne izjave pulskog gradonačelnika Peđe Grbina da Puli nedostaje stanova. Jer Pula stanova ima, samo što, da parafraziram Ćiru, nema stanova.
Grbin je zbog te izjave dobio poprilično po nosu. Oporba mu je odgovorila da Puli ne nedostaje stanova, nego da je problem u nekretninskom mešetarenju. Naime, Pula je prema Popisu stanovništva iz 2021. imala čak 31.194 stambene jedinice, nasuprot samo 21.744 privatna kućanstva, razlika je 9.450 jedinica.
Još je zanimljivija usporedba s 2011. godinom. U deset godina ukupan broj stambenih jedinica u Puli porastao je za čak 27,3 posto. Istodobno je broj stanova za stalno stanovanje povećan za samo tri posto.
Dakle, grad je dobivao stanove, ali ne nužno i za stanovanje.
I upravo se tu vraćamo na Ćiru. Imamo nogometaša, ali nemamo fudbalera. Imamo stanove, ali nemamo stanove za stanovanje, jer nije svaka stambena jedinica stan u kojem netko živi.
Neke su turistički apartmani, neke kuće ili stanovi za odmor, neke su prazne, dio tih nekretnina služi kao investicija, a dio se možda koristi nekoliko tjedana ili mjeseci godišnje. I sve je to potpuno legitimno.
Ali čovjeku koji u Puli radi i pokušava riješiti svoje stambeno pitanje statistički podatak o 31.194 stambene jedinice neće previše pomoći.
Posebno kada pogleda cijene. Prema podacima portala Nekretnine.hr, prosječna tražena cijena stambene nekretnine u Puli u lipnju ove godine iznosila je 3.498 eura po četvornom metru. To je 5,62 posto više nego godinu dana ranije.
Uz obalu prosjek je već 3.869 eura po kvadratu, u centru i oko Arene 3.491 euro, na Šijani, Monvidalu i Kaštanjeru 3.433 eura, dok je na istočnoj periferiji grada kvadrat u prosjeku 3.235 eura.
Uzmimo zato jedan sasvim običan stan od 60 kvadrata. Po prosječnoj traženoj cijeni u Puli košta gotovo 210 tisuća eura. Bez garaže, bez namještaja i, što je još važnije, bez kamate koju će kupac banci plaćati sljedećih dvadeset ili trideset godina.
I sad recimo mladom paru koji pokušava kupiti prvi stan da Pula zapravo ima previše stanova. Vjerojatno će im odmah biti lakše.
Naravno, treba biti korektan i reći da tražena cijena nije isto što i realizirana prodajna cijena. Ministarstvo prostornoga uređenja za Pulu za 2026. godinu navodi prosječnu cijenu od 2.353 eura po četvornom metru, koja se koristi za izračun državnih potpora za prvu nekretninu.
Ali i taj podatak govori nešto zanimljivo. Službena prosječna cijena za Pulu lani je bila 1.966 eura. Ove je godine 2.353 eura. To je gotovo 20 posto više.
I Pula pritom nije nikakav istarski izuzetak. Službena prosječna cijena kvadrata u Rovinju ove godine iznosi 3.666 eura, u Novigradu 3.131, Umagu 3.054, Labinu 2.725, a Poreču 2.666 eura.
Naravno da Pula ima stanova, ali pitanje je ima li dovoljno stanova dostupnih ljudima koji u Puli žive i rade
Ako pak gledamo aktualne tražene cijene, slika je još zanimljivija. Prosjek za cijelu Istarsku županiju u lipnju ove godine iznosio je 3.827 eura po kvadratu. U Rovinju 4.810, Umagu 4.373, Novigradu 4.108, Poreču 3.957, a Puli spomenutih 3.498 eura.
Zato je rasprava o tome ima li Pula dovoljno stanova zapravo pogrešno postavljena. Naravno da ih ima, ali pitanje je ima li dovoljno stanova dostupnih ljudima koji u Puli žive i rade.
A tu je Grbin, koliko god njegova izjava na prvi pogled zvučala nelogično, pogodio stvarni problem, ali to ne znači da je automatski u pravu i kada govori o njegovom rješenju.
U intervjuu za Istarski.hr prije nekoliko dana Grbin poručuje da se ni grad ni građani ne trebaju bojati razvoja i brani novu stambenu gradnju. Njegov argument ima logike. Privatna gradnja donosi komunalni doprinos iz kojeg se grade ceste, vrtići, škole, parkovi i ostala infrastruktura.
Ali ostaje pitanje koje je puno važnije od toga hoće li se u Puli izgraditi još tisuću stanova, a to je za koga će se oni graditi.
Jer ako izgradimo još tisuću stanova koji će se prodavati po četiri ili pet tisuća eura za kvadrat, Pula će imati tisuću stambenih jedinica više, ali teško da će imati i tisuću riješenih stambenih pitanja Puležana.
Tu dolazimo do ključne razlike između gradnje i stambene politike. Investitor gradi ono što može prodati i po cijeni po kojoj može prodati. To mu nitko ne može zamjeriti. Njegov posao nije voditi socijalnu politiku grada. To je posao političara.
Godinama slušamo da Istri nedostaje liječnika, medicinskih sestara, učitelja, policajaca, kuhara, konobara, trgovaca, građevinara i drugih radnika. A gdje bi svi ti ljudi trebali živjeti?
Isti problem, u većoj ili manjoj mjeri, ima gotovo cijela Istra. Godinama slušamo da nam nedostaje liječnika, medicinskih sestara, učitelja, policajaca, kuhara, konobara, trgovaca, građevinara i drugih radnika.
A gdje bi svi ti ljudi trebali živjeti? Ne možemo istodobno govoriti da nam nedostaje ljudi i stvarati prostor u kojem si upravo ti ljudi sve teže mogu priuštiti život.
Nema pritom smisla kriviti Nijemca, Austrijanca, Slovenca ili Zagrepčana koji želi kupiti stan ili kuću u Istri. Nema smisla kriviti ni vlasnika koji svoju nekretninu prodaje onome tko će mu ponuditi najviše.
Da Istra nije poželjna za kupnju nekretnina, vjerojatno bismo imali neki drugi, možda još veći problem. Ali ono što je dobro za vlasnika nekretnine nije nužno dobro za zajednicu.
Nekretnina je imovina, a stan je mjesto u kojem netko živi. Između te dvije jednostavne definicije smjestio se dobar dio današnjeg istarskog stambenog problema.
Zato je Grbin istodobno i u pravu i u krivu. U pravu je kada kaže da Puli nedostaje stanova. Ali ako pod tim misli da će problem riješiti samo tako što će se više graditi, onda je u krivu. Jer Puli očito ne nedostaje nekretnina. Nedostaje joj stanova u kojima ljudi koji rade u tom gradu mogu živjeti.
Ili, da se još jednom vratimo Ćiri: Imamo nekretnine, ali nemamo stanove.